[摘要] 在今年上半年刚出台的“国五条”等政策压力下，购房者观望情绪浓厚。而开发商为了卖房，各家项目也是手段频出。除了传统的以价走量，推出折扣优惠之外，开发商绞尽脑汁应对市场行情，迎合购房者心思，营销策略花样百出，以增加人气，扩大影响，增加销售。这些新的“招术”，为镇江的楼市运营增添了不少亮色。
在今年上半年刚出台的“国五条”等政策压力下，购房者观望情绪浓厚。而开发商为了卖房，各家项目也是手段频出。除了传统的以价走量，推出折扣优惠之外，开发商绞尽脑汁应对市场行情，迎合购房者心思，营销策略花样百出，以增加人气，扩大影响，增加销售。这些新的“招术”，为镇江的楼市运营增添了不少亮色。他们有的通过举行各色活动吸引潜力客户，有的则大手笔请明星助阵，还有的通过网络开展电商活动扩大影响……这一系列的营销活动可谓精彩纷呈，但是他们是否真的行之有效呢？
一、打折优惠是王道 购房置业者心中最实惠
购房者都希望可以买到心满意足的户型和绝佳的地理位置，但是充满诱惑力的价格永远是楼市的购买理由。三月份"国五条"出台以后，镇江上半年楼市成交平稳，没有出现大起大伏，“金三银四”和“红五月”也在新政之后平稳度过。但是，开发商可不甘寂寞，为了吸引购房者的目光，打折优惠成为了刺激市场的手段。优惠楼盘的出现，一般是因为开盘之初开发商为了吸引购房者，推出的优惠政策，刺激楼盘的认筹和销售。据业内人士介绍，现如今，一个正规的开发商利润空间也就在3%到20%之间，但正是这3%到20%的利润，足以给购房者留下了打折优惠的想象空间。
这些楼盘多通过特价房、清盘特惠、直接加大优惠、新房源预约优惠等来增加筹码。一直以来，因户型、位置、楼层、朝向等方面的因素，特价房作为一种常见的促销方式，具有存在的必要。楼盘“亲民价”的推出，均获得不错的销量。“以价换量”也被开发商认为是营销的不二选择。而预约优惠似乎成了今年上半年的追捧，不少品牌开发商都打出了不小的预约优惠。一般楼盘在推出新房源的时候，为了探查市场情况，都会先进行预约活动，而为了吸引客户，也都会推出引人注目的预约优惠。对于有属意楼盘或举棋不定的购房者来说，预约优惠是一个很好的选择标准，算好了，能省下一笔不小的资金。
此外，很多楼盘针对不同的购买群体推出了不同的优惠政策。全款97折，按揭98折这样实实在在的优惠多次出现在2013年镇江上半年的楼市中。但是现在很多开发商在打“价格战”的时候，心机十足，实惠的价格总是雾里看花，拿不到手里，让购房者只能眼睁睁看着。但是也有很多实在的楼盘确实让购房者享受到了心动的优惠。很多楼盘在上半年楼市中带给消费者的不仅是优质的房子，还有大幅优惠的价格。
分析：开发商应着眼于挖掘项目本身的价值，而不是玩噱头，应给予购房者更多实惠的价值，从而吸引消费者，而不仅仅只是吸引眼球。购房者在选购住房的时候，不要一味的贪图优惠，因为同样的楼盘因为景观、楼层、面积等因素的影响打折优惠的幅度也是有区别的。因此，在选购住房的时候一定要选择好符合自己心目中的房子，又确实实在的折扣优惠楼盘。
二、“起价盘”噱头足 五字头诱惑不断
用“起盘价”来诱惑购房者排队抢购，只能是一时之快，越来越精明的购房者也不是那么容易被蒙骗的。但是在镇江2013年上半年的楼市中，确实存在着一些超低“起盘价”的楼盘，最后成交的时候也确确实实没有坑消费者。
分析：“起价盘”的大幅优惠让无数人排队抢购，但是这样的优惠也只是少数限量，在现场成交的时候价格往往高出消费者的预期。所以，购房者要擦亮眼睛，看清“起价盘”的真面目，选对正确的开发商。所以不论开发商推出什么样的优惠或折扣，只要是能让购房者得到实惠，也未尝不可。
三、集中开盘抢客忙 工作日、晚间照开不误
聪明的开发商不会因为高压的调控政策而停下脚步，没有楼市火热、房源稀缺、房价上涨等传统话题作为活动噱头来炒作，他们又开发出全新的以“开盘价格噱头”为主角的营销策略，且市场已经证明，此种模式，效果非常好，开盘逆势狂销，创造了“开盘即清盘”的“日光盘”销售奇迹！如，远洋·香奈河畔、江南府邸纷纷在6月选择夜晚低调开盘，并获得了不错的销量。
从数据上看，3-4月份、5月份是今年推盘的集中期，不少新盘入市热销，带来了销量的猛然增长。纵观今年开盘的项目，夜间开盘、连续加推、开盘热销...这些都是“关键词”，可见开发商对于开盘的时机和节奏都把握的稳稳当当。
分析：开发商选择在周末、节假日高调开盘，是将开盘行为作为一种宣传手段，借此扩大知名度。但在工作日、夜晚开盘就又要两说。如果蓄客情况达到预期目标，开盘就是一个单纯的通知目标客户来选房签约的过程，抢在别人之前，可以提前锁定客户。但也不排除只是开发商的噱头，夜间开盘、工作日开盘等能给购房者营造一种热销气氛，这样一来销售人员可以从心理层面加速逼定，帮助拉动楼盘销量。另外，如夜间开盘也有规避老业主维权等因素。事实证明，夜晚、工作日开盘针对刚需客户的效果较好，对于不急于买房的群体效果不大。
四、活动营销出奇制胜 巧借气氛转战节假日战场
除了在价格上面做文章，今年上半年，各个楼盘的业主活动就层出不穷，各类“DIY”业主小活动，节假日请业主过来“坐一坐”，是大家惯用的手法，一方面联络老业主的感情，另外达到口碑营销的效果。各房企使出十八般 ，表现大气势发挥大手笔，一手抓“售前”，购房享超值优惠，一手抓“售后”，定期举行时尚派等业主答谢活动。捕捉时下热点，紧跟时尚潮流，各房企可谓煞费苦心，中南世纪城抽奔驰、赢金条，东方新卡纳粽香情浓、邀业主共度端午，颐高广场数码家电1元起拍，永隆城市广场“豪华港澳双人游”，首创·悦府千人龙虾狂欢会....巧借各种节日，策划各种节假日活动给业主、准业主们带来浓浓的节假日氛围。这一系列活动，都为镇江楼市平添一道道亮丽风景的同时，更强势助阵地产营销。
除此以外，体验式营销层出不穷。外来大牌房企在镇江不断入住，这些房企无一不是布局，大部分已经有了多年的经验，在各地有不少的成熟项目。这其中不少开发商为了向镇江购房者展示他们项目、楼盘、社区的成熟以及品质，多邀请潜在业主或者已经订房业主前往外地的项目进行参观。这“一行”之后，各地项目的绿化、社区氛围，甚至包括物业往往都能打动购房者的心，且不说价格如何，这些看得见摸得着的实景，无疑是开发商所做的的宣传。
分析：房地产营销以人为本的，要为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，一方面，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受；另一个方面，房地产开发商与顾客的关系建立也可一体现人文情怀。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成良好互动，展示企业形象，让顾客感受到关怀，顾客在选择时的倾向性也就更加明显。开发商从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。
五、大腕名人轮番上场 缤纷镇江楼市
2013年上半年镇江楼市热闹非凡，各大楼盘为了聚人气，拼销量手段层出不穷，请来各路明星、名人来助阵。上半年，镇江楼市成交平稳，没有预期中的火爆。但是并不影响开发商拿钱出来赚人气。各路明星也把房企走穴当成赚钱的好工具。“千年等一回”金山湖1号相约赵雅芝；孔雀城·英国馆华丽绽放， 前来助阵；著名经济学家徐滇庆在江南·府邸 “论道”；招商北固湾高手集结号，三人篮球赛对决奥尼尔……这些名人大腕无疑给镇江楼市带来更多的新鲜感，在楼盘推广方面更吸引眼球。
分析：无论楼市营销怎样升级换代，营销活动也只是一个手段而已，真正决定楼盘销售因素的还在项目本身的品质上，因为现在的购房者越发趋于理性，只有高品质才能真正留住购房者的心。 活动是一个噱头，是开发商促销手段，购房者不会因为送的东西而决定是否出手，目前最重要的仍是价格。所以，开发商策划营销重要，但营销活动的“实在性”，也很重要。
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