[摘要] 随着近期杭州、常州曝出楼盘价格“双跳水”、湖北襄阳一楼盘曝出开发商资金链断裂无法继续建设、银行传出信贷收紧、香港楼市遭遇“寒流”等一系列利空消息,舆论对中国楼市悲观情绪加剧。
随着近期杭州、常州曝出楼盘价格“双跳水”、湖北襄阳一楼盘曝出开发商资金链断裂无法继续建设、银行传出信贷收紧、香港楼市遭遇“寒流”等一系列利空消息,舆论对中国楼市悲观情绪加剧。
不过,对于这些事件是否预示着2014年楼市将遭遇“拐点”、出现暴跌,业内并无统一意见,不同的声音和辩论不曾断过。针对“房价暴跌论”,华远地产董事长任志强23日晚连发5篇微博进行反驳。任志强认为,仅以目前个别现象为依据鼓吹楼市大跌是危言耸听,房地产业发展大趋势并没有改变。
对于开发商资金链问题,任志强表示,去年中国房企到位资金8万多亿元人民币(下同),但只完成投资6万多亿元,开发商手中尚有余钱。“仅1月购地的天价支出,也证明尚不存在行业缺钱。”
以北京为例,据统计,北京1月土地市场成交额超过400亿元,达到2009年以来的水平。根据去年的数据和宏观经济运行趋势,任志强预测,在现行政策条件不变情况下,房地产销售、投资和房价三个指标增幅都会下降,但仍会保持正增长。
虽然去年土地供给增加会短期改变市场供求关系,部分地区库存有待消化,“但并未改变预售远大于竣工的比例关系”。对于银行信贷收紧“逼跌”房价一说,任志强认为,银行个人按揭贷款收紧确实会影响居民可支付能力,但这种影响实际上并未能释放需求,也不会改变预期。
任志强表示,中国经济不可能在短期内改变投资拉动占主导地位的经济增长模式,也不会在短期内忽略房地产投资对经济影响。城镇居民不会放弃居住条件改善的欲望和权利。“不可否认有城市间差别,但不改变整个行业的发展趋势。”
延续上周跌势，今日沪深两市大幅低开后双双跳水，一度出现7股跌停的现象。截至11:18，运盛实业、华夏幸福、中南建头、天宸股份等4股跌停，龙头股方面，保利地产暴跌与8%，金地集团、招商证券、万科A跌幅均超6%。
相关分析指出，近期人民币汇率急跌，多家银行传递出限贷甚至停贷信号，杭州、常州等城市新房大幅降价甩货，三大利空导致地产股遭受重挫。
人民币汇率贬值热钱流失 银行看空地产投资频限贷
1月末开始，人民币汇率急跌。截至2月21日，人民币兑美元中间价创下今年以来新低。在中国经济基本面并无重大变化的情况下，人民币汇率突然贬值引发市场的广泛关注，且未来人民币贬值预期将继续升温。
人民币贬值促使大量对赌人民币的国际资本在短期内流出中国，进一步加剧国际资本流出。而中国房地产业在经过十几年的高速增长情况下，不仅聚集了大量资本，国际资本占比也不断增加，热钱的流出无疑将增加部分企业的债务风险，再加上海外融资成本和汇率风险加剧，很有可能被迫抛售房产回流资金，从而增加市场供给，最终导致房价下降。
银行不断释放的限贷甚至停贷信号也是导致地产股暴跌的重要原因之一。2月22日深夜，网传兴业银行停止房地产贷款，接着陆续传出交通银行、招商银行、中信银行和农业银行等有类似规定和通知。后经确认证实，兴业银行总行通知全行暂时停止办理房地产夹层融资业务并暂停房地产供应链金融业务，并非针对开发贷与个人住房按揭等大口径房地产信货，但仍然引起市场敏感。
总的来说，银行对一二线城市和大型开发商的业务还是会继续进行，对三四线城市和中小型开发商的业务将会趋向谨慎甚至暂停。同策咨询研究部总监张宏伟表示，受制于国内“钱荒”因素，中小房企、资产负债率较高的房企或2013年拿地过猛的房企将首当其冲。
杭州新房大幅降价售楼处被砸 是否引发蝴蝶效应？
作为国内楼市“1.5线”城市的领军代表，去年杭州土地出让金及商品房销售额一度逼近北上广等一线城市，成为众房企眼中的“香饽饽”。2月18日晚间，杭州北海公园项目宣布清盘计划，将均价调整至1.58万元／平方米，而此前该项目售价为1.8万元／平方米左右，降幅高达数千元。同区域的天鸿香榭里项目随即打出直降6000元/平米的口号，导致在降价当天以19300元/平米买下该楼盘房子的业主，几内损失了50万元。据悉，两降价楼盘均出现老业主维权、要求退房甚至砸毁售楼处沙盘现象。
在媒体采访中，德信地产营销中心副总监杜盛及天鸿香榭里营销总监陈可均强调，“高周转和快速开发是市场的主流方向，希望随行就市，快速去化，也要积极争地”。但其销售人员却承认，接到降价的原因是企业需要快速回笼资金。
降价的不仅是中小型房地产商，也不仅是杭州。万科和保利在杭州的项目已出现了降价传闻；常州的雅局星河湾项目，毛坯均价12000元/平米，现已降至7000元/平米，出现6折甩货的情况。
业内预计，杭州市场短期内无法改变供需失衡状况，杭州城郊各板块均会出现跟随降价。而范围来说，广发证券地产小组提出警告，“杭州降价不会是个例，未来会有更多楼盘出现打折促销，这符合我们前期对部分地区有价格压力的判断（包括青岛、宁波、南昌、温州、无锡等）。”
业内大佬驳斥楼市崩盘言论 杭州降价源于定价过高
面对中国楼市即将崩盘、开发商资金链断裂等各种言论和传言，任志强连发5条微博加以反驳，认为中国的经济不可能在短期内改变投资占主导地位的拉动，也不会在短期内忽略房地产投资对经济的影响。不可否认有城市间的差别，但不改变整个行业的发展趋势。
21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰表示，楼盘崩盘的说法言过其实。杭州两楼盘降价的原因，在于开发商原来定价过高，去化太慢，而突然大降价又没有做好铺垫，致使原部分购房业主情绪失控。两楼盘所在区域，万科的北宸之光才13800元起，均价约16000元/平方米。直线距离1公里的滨江集团万家名城，精装均价也才15500元/每平方米。德信和天鸿的定价偏高，严重不合理性。
桑豫峰认为，杭州两楼盘降价事件之所以引发社会各界的特别关注，是因为与近期香港楼市下跌、内地商业银行收紧房地产信贷等事件恰好联系在一起。这会不会成为新一轮降价潮的开始，尚有待观察。
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