[摘要] 采访中记者了解到，此波看房客中以改善型为主打，他们普遍已有一套房产，希望利用好政策，改善居住环境。“现在新政策出来，认贷不认房，首付30%，压力也不算太大，考虑买个100平方左右的，小区环境好一点的。”
房贷新政来了！9月30日，央行、银监会联合发布《进一步做好住房金融服务工作的通知》，宣布对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，按首套房贷款政策执行。贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
真金白银出手也好，观望等待也罢，或者只是来看个热闹，总之，新政犹如一剂强心针，鼓舞着整个房地产市场的士气。一个置业顾问要顾好几个客户的热闹场面又回来了，一直处于观望阶段的消费需求在过节期间开始释放，我市房地产市场出现了明显的回暖趋势。统计数据显示，“十一”黄金周期间，全市共实现商品房销售4.4万平方米，日均销售6380平方米。而一周后，从10月8日至14日期间，全市销售超过16万平方米，日均销售2.4万平方米，基本呈现出日均销售逐步增加的态势。新政出台半个多月，是否会持续影响我市房地产市场？金融配套细则何时能落地？近日，记者对此进行调查。
职业顾问们又忙起来了
看房客以改善型为主
房贷新政发布以来，置业顾问梁晶就没有了午休，国庆之后，更是忙得连喝水的时间都没有。连日来，记者走访了市区多家楼盘发现，像梁晶这样一个人同时要招呼几个看房客的现象普遍存在。“变化来得太快了。”曾考虑过换工作的“梁晶们”似乎是在一夜间感觉到了楼市暖流。
周一下午，天气闷热，“非典型性”看房时间。可是，记者在招商北固湾售楼处观察，短短二十左右时间，就有5组客户前来咨询楼盘情况，连工作人员都有些诧异，“这个时间段怎么这么多人？”而江山名洲11466元/平方米[京口]江山名洲233套在售、优山美地花园南区8158元/平方米[京口]优山美地花园南区133套在售等楼盘近期的“业绩墙”上，则布满了红色售罄字样，电商团购的加入也吸引了众多市民的眼球。
采访中记者了解到，此波看房客中以改善型为主打，他们普遍已有一套房产，希望利用好政策，改善居住环境。“现在新政策出来，认贷不认房，首付30%，压力也不算太大，考虑买个100平方左右的，小区环境好一点的。”市民李女士和朋友结伴来看房，相比起首套房的刚性需求，她们看重的是小区品质和周边环境。
看房、买房的人多了，房地产商自然喜上眉梢，即使没有午休也乐此不疲。镇江维科置业有限公司营销部一位徐姓负责人透露，新政发布后，到他们楼盘看房的客户的确明显增加，预计一个月的看房人数达到两三百人，而之前也就一百来人。“目前的市场已经开始趋稳向上，一些观望族、改善性客户已经开始积极行动起来了，投资性的客户也已经开始看好房地产市场，当然他们主要是选择小户型。从成交量上看，已经开始明显放大，9月、10月的成交量环比大概能上涨30%。”
他分析，从销量来说，此前由于房地产业的相对低迷，一些有需求的客户一直在观望，最近成交量上涨也是此前积压的需求量的集中释放。不过，因为此次新政的实施不具“硬性”，各家银行可以根据实际情况自我调节，这就对市场形成了一定缓冲，所以，销量并没有出现爆发式增长，“不管怎么说，房贷新政对当下的房地产市场而言，肯定算是重大利好，而且它的影响也将是长期的。”
交易量在上升，价格波动不大
业内称楼市或将进入“盘整期”
财富广场楼盘因处中山路小学学区内，尽管每平方米价格过万，也是一年级新生家长竞相争抢的香饽饽。随着房贷政策的放开，天下可怜的父母心为之雀跃了，“不用离婚买”段子一度走红。走访中，记者留意到，近期该盘不仅推出了特价房限时抢，并且在“只剩30多套”上大做文章，惹得不少家长们恨不得立即出手。“现在均价是14500元/平方米，后面调不调，不太清楚。”售楼小姐的笑让人有些难以捉摸，紧接着又挤出两个字，“可能！”
就价格而言，房地产从业人士冯伟认为，新政可能不会对房价产生太大的波动，但量肯定是会有所上升的，一些此前犹豫不决想等着楼市降价的市民已经对降价不再抱有幻想了，开始出手了，“买涨的习惯又出现了”。他认为，趁着此次新政东风，一些大的楼盘可能会抓住机会跑量，而已经进入尾盘的楼盘可能会涨价，“他们的房源不多了，成本早已收回，不急着回笼资金，可以稍微涨一点，但整体房价应该不会有大波动。”据统计，今年1-9月份，市区商品房销售均价7261元/平方米，同比上涨4.54%，其中商品住房销售均价6365元/平方米。
那么，我市楼市能否保持回暖趋势？有业内人士认为，此次新政虽然确实像一剂强心针，但楼市能否保持整体回暖确实仍存在不确定性。就大环境来说，我国已经进入经济增速趋向潜在水平、物价涨幅趋于适度、新增就业趋于稳定、经济结构趋于优化的“新常态”。在狂飙猛进发展十余年后，我国房地产业正在进入中高速、稳健发展的新常态，原有的成交、价格、供需也将经历较长的“盘整期”。未来的楼市，将从高速增长向常态理性增长转变，向多元化需求、差别化竞争转变。从长远看，农村人口进入城市的城镇化浪潮不会改变，大规模的棚户区城中村改造和建设不会改变，楼市仍然具备市场需求的支撑点。但是从短期分析，虽然四大国行和部分股份制银行已经开始执行个人房贷新政，但是实施细则普遍没有出台，金融政策的执行效应还有待检验。此外，购房者是否会积极入市也存在变数，地产商在抓紧去库存、回流现金的同时，对再次扩大投资也存在顾虑。
从镇江层面分析，远期看，我市房地产市场有旺盛的需求和成长空间。到2017年，市区旧城区城中村改造约1000万平方米，新增城镇常住人口约10万人，常住人口城镇化率达到70%左右。近期看，今年以来，由于受资金、政策等因素的制约，城市建设推进较为艰难，国庆以来的回暖态势能否保持，还存在不确定性。
首付比例下降了，七折利率却很难
新政对首次置业的刚需利好有限
市民彭先生的女儿两年后要上小学，一直紧盯着走势的他，因为新政的出现，有些按捺不住了，妻子则提醒他，“再等等看，贷款利率打七折。”妻子的提醒并非无道理，9月30日出台的房贷新政开始逐渐落地，包括建设银行等在内的多家银行表示，执行首套房认定的新标准。可是，虽然央行政策中提及“七折下限”，但业内人士普遍认为，目前房贷利率一般执行基准利率，低于九折已经很难，打七折“几乎不可能”。
近日，包括中行、建行等在内的多家银行相继表示执行央行的新政，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，贷款首付款比例为30%。而在利率方面，与政策颁布以前并无明显变化。也因此，业内认为，在利率不变的情况下，对首次置业的刚需利好有限。“虽然央行政策中提及七折下限，但在目前高融资成本、低房贷利率、加上银行信贷额度紧张和自由定价的市场体系，房贷利率七折难以实现，低于九折也都存在难度。”事实上，本次央行文件中所提及的七折的首套房贷款下限，并非新政，只是常规性的条款内容。“在目前资金价格情况下，银行吸储难度大，所以，不仅七折不可能，连九折贷款折扣出现的可能性都非常低。”
目前，工行、农行、中行、建行四大行均已开始实行房贷新政，还有一些银行的具体政策也已经在制定中，即将在我市落地。记者综合各家行已经开始实行的房贷新政发现，不管是几套房，利率已经基本没有折扣；而对于首付比例，只要首套房贷款已经还清，购买二套房是可享受首套房待遇——首付30%，执行基准利率；而在没有房贷的情况下购买三套房的房贷情况，各家行差别颇大，首付比例从30%到60%都有，利率是否上浮也不尽相同，的需上浮10%，则是基准利率。因此，如果是购买第三套住房，市民在贷款时可以根据自身情况，选择最合适的银行。
业内人士徐涛则预测刚需会受此影响，“因为相对于刚需无房的贷款对象，银行肯定更愿意把钱贷给已经结清贷款的一套房业主，因为这部分业主还款能力强。如果后续银行针对不同客户制定不同的执行政策，刚需可能受到影响。”徐涛认为，首套房贷认定标准执行后，将促使改善性需求入市，在这部分需求释放的带动下成交将出现一定的上涨，但未来市场能否出现持续性的回暖以及回暖的程度，还要看利率的变动趋势，“长期来看，在利率没有大幅松动前，成交的上涨幅度可能有限。”这一点，也正是楼市能否保持回暖趋势的不确定因素。
本报记者 朱婕
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