[摘要] 提要:今年3、4月开始,南京楼市持续回暖,5月更是成交、上市量明显上涨,然而就在这种情况下,仍有不少楼盘的销售情况如在寒冬。城北的一个纯新盘,自2月初领到了第一批房子的销售许可证后,蓄客率不足两成,只能一直把项目“冷冻”起来,至今不开盘,也不与交了订金的首批客户签买卖合同。除了这种“冷冻”盘之外,南京楼市里......
今年3、4月开始，南京楼市持续回暖，5月更是成交、上市量明显上涨，然而就在这种情况下，仍有不少楼盘的销售情况如在寒冬。城北的一个纯新盘，自2月初领到了批房子的销售许可证后，蓄客率不足两成，只能一直把项目“冷冻”起来，至今不开盘，也不与交了订金的首批客户签买卖合同。除了这种“冷冻”盘之外，南京楼市里还有一些冷藏盘和解冻盘，有个市中心的项目仅有一栋楼，已开盘6年还没卖完。
2013年拿地至今未开盘
这个新盘是城北的“悠山醉月”，由南京昆仑沃华置业有限公司开发，2013年6月昆仑沃华通过土地拍卖方式获取G32、G33地块，建筑面积为115124.4㎡，为5栋住宅和2栋商业。G32、G33地块的楼面地价分别是9014元/㎡和9247元/㎡，是2013年该区域中成交地价高的两幅地块，当时周边同类项目的地价仅5000元/平米左右。
项目于2014年7月开工，进度较慢，目前除了3号楼与6号楼快要封顶外，其余5栋仍在打地基。
在建3号楼和6号楼，今年2月7日领到销售许可证。网上房地产显示，3号楼有145套房，6号楼有84套房，总共229套房源。但近4个月过去了，认购和成交量仍显示为零，土地则处于抵押状态。
“毛坯价约19500元/㎡，均价16500元/㎡。如果想买先交2万元订金，但我们也不清楚什么时候能开盘。”悠山醉月项目的销售人员表示。他透露已经有40个客户交了2万元的订金，但是合同至今都没有签，所以网上也没有认购与成交数据。
业内知情人士表示，首次开盘蓄水还不足两成，在当下已回暖楼市确实属于较差数据，如果转为公开的网上房地产成交数据，会影响楼盘形象，直接导致项目迟迟不敢开盘。
一栋楼，降两次，卖6年
金陵晚报记者调查后发现，除了悠山醉月外，南京还有不少在“冷藏柜”里的楼盘，有的甚至是越降价越难卖。
位于新街口中山路99号的海华大厦，早在2009年11月就领到了销许，销许均价约45000元/㎡，主售65年产权酒店式公寓，仅卖了10套房，被打入“冷柜”。
2012年，海华大厦换了个“马甲”，更名为“中山路99号”后重新入市，价格降为约35000元/㎡，希望重新“解冻”出售。今年项目的均价又降到了33000元/㎡，至今还有88套房源没售完。
首次开盘认购加成交仅4套
位于江宁三山板块的雍福龙庭，是老盘翠屏湾花园城的三期地块。今年5月16日领到108套房源的预售许可证，首次开盘推出72套房源，认购加成交仅4套，成交比例为1.39%。
而该盘从去年4月、5月、12月先后领到了45、46、49、50栋预售许可证共计266套房源，网上房地产数据显示，成交比例均约3成。
从2014年4月盛大首开，雍福龙庭的房源从均价14800元/㎡降至14000元/㎡，去年开盘时的房源还有售，而目前该盘的在售房源均价达14500元/㎡。
南京楼市“龟兔”同场赛跑
据了解，一般房产企业从拿地到开发需要9到12个月，而稍微快一点的房地产企业开发周期则需要6-9个月。“业内快的肯定是万达，从拿地到上市一般是3-6个月，实际上就是3个月。”某项目营销总监告诉金陵晚报记者。
位于仙林的万达茂，去年12月31日以36亿元的底价拿到了仙林商住地NO2014.G89地块，结果第二天就已经动工了。时隔1个多月就建起了三层高的售楼处，预计本周末首批房源将开盘，2017年年底整个项目将结束，包括商业全部开业。
据了解，万达以平均每年超过15个新项目开工的扩张速度“18个月一座城”。其包含酒店的万达广场从拿地到开业的开发周期为20-24个月。2013年以前10万㎡的购物中心正式开业快18个月，堪称全球速度。2014年以后为了提高工程质量，要求被改成了20个月。
如此速度，业内人士爆料，政府挂出土地后，很多地块被要求开大型购物中心、酒店等，其实是在给万达量身定制土地，其他开发商自然会因为要求太高而放弃土地竞拍。“以仙林的万达茂为例，该地块在竞拍前已经安排好了前期的运营、开发、招商、销售等一系列的规定程序。”某项目营销总监称，5证办理的时间仅4-5个月是其他开发商所不能企及的。
而位于南京安德门地铁站附近的瑞尔大厦，曾被誉为“宁南高楼”，但2004年未获得当地规划部门、国土部门的许可文件就开工，至今还是“违建”，不能正常开盘上市。“这种类型的开发比较少见，一般情况下慢的开发项目在5-8年，主要原因是项目面临拆迁，或者股东之间的股权问题未解决，抑或是债务问题接的二手盘。”该营销总监表示，按照可比性而言，一般房产企业从拿地到开发需要9到12个月，如果是纯新盘就不太可能出现延长开盘时间的说法，除非项目的相关手续存在问题，不然开发的成本是很高的。（金陵晚报记者 朱黎玲）
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