信达地产赶考 “秃鹫”盛宴

“以债养债”模式会否让信达地产错失中小房企并购整合潮下的资产处置机遇？

东地产财经周刊

白银时代，房地产市场沉浸在一片“你争我夺”的暗战里。在行业洗牌加速背景下，中小房企的处境愈发艰难。

在中小房企备受煎熬之时，以不良资产处置为主业的公司则面临机遇。在国际资本市场，这被形容为“秃鹫”的盛宴。作为四大资产管理公司之一信达资产旗下的上市企业，拥有股东协同效应的信达地产理应成为行业整合并购的受益者。近期，受到资本市场瞩目的信达地产，股价出现异动，短期涨幅达40%。公司实际运营状况如何，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan）展开采访调查。

上海（楼盘）两项目进展一快一慢

记者日前实地探访了信达地产在上海的项目。2014年，信达地产在上海拿下3幅地块，分别分布在宝山和松江。

“项目在今年3月中旬开工，预计2017年施工完毕。”上海宝山区罗泾镇09-02地块的工作人员告诉《东地产》。

该地块是信达地产去年3月以8.45亿元的价格拿下。记者在实地走访时看到，该项目已经施工至二层，项目前排竖立的牌匾上明确写着：该项目设计有8栋15~21层高级住宅楼，3栋6层多层住宅楼，20栋3层别墅。计划施工730天。

“住宅旁会建立一条商业街，我们现在所在的位置就是以后的商业街。”信达地产的工作人员指着我们面前的一条路说。

罗泾镇09-02地块的一切都在按计划进行，只待市场去检验。但是并不是所有都可以进展得如此顺利，同样是信达地产在上海拿到的地块，松江区中山（楼盘）街道新城主城C单元C19-01号地块却有些坎坷。

2014年4月10日，信达地产通过现场竞买方式取得松江区中山街道新城主城C单元C19-01号地块土地使用权，终成交总价为人民币13.13亿元。竞得地块四至范围：东至C19-02号地块,南至中郭路，西至茸梅环路，北至中长路。

《东地产》走访了松江区中山街道，这里虽有万达广场，但周边却尽是施工工地以及无人问津的荒地。记者从上海国土局了解到，距离信达地产拿下此地块已经14个月过去，该C19-01地块还没有拿到建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证以及施工许可证。也就是说，拿下该地块后，信达地产没有拿到相关许可，无法进行施工。该地块只能静静躺在那里，沦为一块荒地。

《东地产》联络了董秘办，但相关负责人以“不了解”为由婉拒采访。

土地扩张放缓

值得关注的是，今年以来信达地产拿地谨慎。

6月2日，信达地产发布公告称上海立瓴投资管理有限公司和公司全资子公司广州（楼盘）信达臵业投资有限公司联合通过公开竞价方式取得广州市天河区广州大道北路 920 号地块使用权，终成交总价为人民币44.2亿元。公司直接和间接拥有该项目 19%的权益，即信达地产只需为该土地支付8亿元。

这是信达地产今年拿下的地块。相比于去年的新增土地储备，这一成绩多少显得有些“逊色”。

2014年，信达地产通过招拍挂形式拿下合肥（楼盘）、上海、宁波（楼盘）、嘉兴（楼盘）等地的9幅地块，共计花费72.3亿元。除此之外，信达地产还通过收购方式将广州、湛江（楼盘）、沈阳等多幅地块收入囊中，共计花费25.7亿元。仅新增土地一项公司支出98亿元。

2014年信达地产实现新增土地储备规划建筑面积 304.48万平方米，为公司重组上市后的历史高水平。

2014年信达地产仅实现营业收入 48.50 亿元，同比增长 8.26%；实现净利润 7.68 亿元，同比增长 9.09%。公司营业收入仅为拿地金额的一半左右。

为满足公司经营发展的资金需求，信达地产采取银行、信托、房地产基金、资管计划、协同融资等多种融资方式，2014年末公司各类融资总余额为 201.5 亿元，其中银行贷款为 70.9亿元，信托融资为73.2亿元，基金及其他融资 57.4亿元。2014年信达地产的利息支出超过16亿元。

2014年底，信达地产的负债总额接近294.8亿元，较2014年初168亿元增加126.83亿元。资产负债率超过78%，较2013年增加近10个百分点，信达地产目前的负债水平已接近80%的国有企业资产负债率的考核红线。净资产负债率达358%，至今年一季度债务状况也未见改善，今年一季度信达地产的负债为296.4亿元。

以债养债

从土地市场收敛锋芒之后，信达地产开始在资本市场“活跃”起来。

3月，信达地产发布公告称，拟向信达投资有限公司及其关联方取得借款余额及担保余额总计不超过 20 亿元，借款年利率不超过10%且不低于同期银行贷款基准利率，借款期限不超过三年。

5月，信达地产中期票据注册成功，注册金额为30亿元。6 月 5 日，公司成功发行了 2015 年度期中期票据，期限5年，发行利率为5.8%。

6月4日，信达地产公布2015年度非公开发行A股股票预案，公告显示，公司拟通过非公开发行股票募集资金总额不超过20亿元分别投入到合肥信达天御、重庆（楼盘）滨江蓝庭、宁波格兰郡庭一期项目中。

同样是在5月，信达地产全资子公司上海信达立人投资管理有限公司与公司关联方中国金谷国际信托有限责任公司签署了贷款合同。合同约定贷款金额为人民币5亿元, 贷款期限24个月，贷款年利率为8.85%。

业内人士分析，在房市低迷的环境下，开发商普遍采用高杠杆和高资金成本驱动的“以债养债”模式，这也意味着当机会来时企业缺少了腾挪空间。

不过，在资本市场上，信达地产在股东减持的背景下，股价却异军突起，近一个月以来的涨幅达到40%，在地产股中表现抢眼。机构投资者普遍预期，信达地产有望借助大股东优势，在房地产重组中受益。

值得关注的是，2014年信达地产参与嘉粤集团破产重组，通过承债式收购嘉粤集团房地产项目，利用金融地产业务实现了规模化扩张。