“商改住”市场库存去化周期仍然漫长

近福建省允许房企申请“商改住”项目，即商业项目被分割成可供销售的住宅楼盘，解决商用物业低迷市况的同时，冀望能增加住宅供应，舒缓福建省楼价升势。对此，业内人士表示，此项新政对市场将产生两方面影响：一方面有助于解决商办用地的库存压力，加速去化周期；另一方面也将增加商住用地的储存量，未来刚需客群选择空间将更广。

商改住市场存库仍巨大

事实上，内地个别城市的“商改住”项目仍然盛行，虽然北京（楼盘）监管机构早于2011年便叫停“商改住”，但据亚豪机构统计，截至今年4月底，内地“商改住”市场的库存量高达36800套，相当于北京去年普通住宅供应量的38.33%，创下近10年高位。

从北京整个商住市场来看,截至2015年7月底,北京“商改住”市场的库存量高达4.09万套,而2014年北京新建商品住宅供应量为9.6万套,这意味着目前北京商住市场的库存相当于去年普通新建商品住宅供应量的42.6%,创下自2006年以来的近10年新高。

造成整个上述市场库存过高的背后,销售遇冷是一方面原因,但更重要的是前两年出让的土地多为F3公建性质用地,涉及产品业态主要为商业、写字楼、酒店等,自然会滋生很多“商改住”产品。

亚豪机构市场总监郭毅曾向记者表示,五环以外的区域往往因为居住人口的密度小,导致商业及写字楼的经营难度大、回报周期长,对于注重周转率的开发商来说,为了回笼资金,只能将这些地块开发为散售型产品,这样可以让购房用途更为综合,既可自住,也能办公,从而加速项目销售。不过,同类产品供应规模过大,且在同一区域的供应过度集中,造成严重的去化压力,库存居高不下。

市场成交量走低

从成交量走势来看,北京商住市场成交量连续两年出现大幅下挫。来自亚豪机构的统计数据显示,2013年商住产品的月均成交套数为2198套；2014年降至1112套,同比大降五成；截至2015年7月底,月成交套数为1035套。

郭毅称,目前来看扣除自住房,新建商品住宅在部分区域供应较少,鉴于此,未来商住项目用于自住需求的将越来越多,不过尽管近期成交量所有回升,但商住市场的库存去化周期仍然较为漫长。

北京“商改住”项目销售一般不及普通住宅，原因是“商改住”原本设计是商业项目，改变用途后，一般较难迎合住房客户的要求，加上监管不足，较难给予买家以信心保证。

福建容许房企申请“商改住”的措施，能否解决该省商业房地产市场的低迷状况？解决土地供应问题？舒缓楼价上升速度？外界对此只抱观望态度。

（归 燕）