北京房价上涨压力加剧

一方面是住宅用地供应规模的缩减，一方面是去库存的加速。据中指研究院发布的百城房价价格指数，北京（楼盘）房价已连续上涨四个月。未来基于商品住宅市场供需变化的影响，业内普遍预计下半年房地产市场的上涨行情还将延续。

新增宅地同比下降

自国家严格控制新增建设用地以来，以北京为代表的一线城市住宅用地供应就在逐步锐减。就年初公布的国有建设用地供应计划来看，北京住宅类用地供应已减少至1200公顷，其中商品住宅用地只占750公顷，与去年相比缩水了1/4。统计显示，今年上半年北京土地市场仅实现土地成交34宗，比去年上半年减少了55宗。

从土地成交月度走势看，今年3月开始土地成交出现明显下滑，连续两个月维持在5宗的成交量；5月更为惨淡，成交量跌至1宗。值得注意的是，如果刨除需要配建的保障房、限价房、自住房，纯商品房住宅用地显得更加稀缺。

亚豪机构发布的报告认为，以自住房为代表的保障房竞建自2013年下半年开始成为土地出让的标配，使得纯商品住宅用地的空间被大幅挤压，大量项目甚至出现自住房及保障房为主、商品房为辅的局面，这也直接导致了新增纯商品住宅供应的不足。

另据链家市场研究部统计，截至7月26日，北京市纯商品住宅（不含保障房、自住房）成交量为6436套，而同期的新房供应量（不含自住房）仅为3767套，需求和供应之间出现了单月近3000套的差距。业内人士表示，在地价高企导致的“泛豪宅化”背景下，大户型产品只会越来越多，纯商品住宅稀缺的局面也将为清晰。

改善型需求加速入市

房地产市场库存去化的速度却仍保持在高位运行。中原地产数据显示，今年7月，北京新房成交6200套，创下近3个月新高，二手房成交8059套，环比增加23.1%，成交套数创近4个月新高。位于丰台区西山板块的燕西华府相关负责人则对记者表示，此前项目推出的联排产品目前几近售罄，即将入市的约百套叠拼新品虽处于蓄客阶段，但目前市场反馈较上半年又有升温。

从市场整体来看，经过两三个月的缓冲期后，“330”新政及降准降息释放的大量改善型需求正在加速入市。专家指出，一系列利好政策的出台大约增加了北京住宅市场10%至15%的有效购买需求，这部分客群大都有着明确的签约意向，促成了近期房地产市场成交量的快速上行。

另一方面，近期股市震荡性风险的出现，也导致大量投资者开始清仓并将资金转投楼市，推动了投资性置业的升温。亚豪机构市场总监郭毅谈到，股市流向楼市的动态在近期的房地产市场中表现十分明显。

供求关系的变化直接导致成交价格的上涨。以北京市房山区域市场为例，目前该区域主要在售楼盘为首创伊林郡、合景岭峰、智汇雅苑、金地朗悦等项目，区域均价在每平方米25000元，与今年年初相比，区域内的项目售价大多上涨了10%。按照今年上半年的土地成交价格来看，大兴区一些地块楼面价已经超过3.6万元，房山区也超过2.1万元，市场专家认为，这些地块后期推盘的价格压力将非常之大，而像燕西华府等老盘新推的项目，在价格上的优势将会比较明显。