[摘要] 【地产中国网•原创报道】据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,2015年8月15日-21日,北京通州区商住公寓成交量为282套,环比限购前一周大幅上涨了53%;从成交价格来看,通州区商住公寓成交均价为27490元/平方米,环比上涨了12.2%。如果说北京 东迁带热了整个通州市场,那限购令的出台则让通州商住项目一夜之间如日......
【地产中国网•原创报道】据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2015年8月15日-21日，北京通州区商住公寓成交量为282套，环比限购前一周大幅上涨了53%；从成交价格来看，通州区商住公寓成交均价为27490元/平方米，环比上涨了12.2%。
如果说北京 东迁带热了整个通州市场，那限购令的出台则让通州商住项目一夜之间如日中天，有项目甚至数次 。宜商宜居，商住楼看上去很美，但是在实际居住与办公过程中，商住楼却存在着诸多弊端。对于需要大量引进产业的通州来说，通州商住楼的价值究竟几何，是否值得置业者追捧，是否稳赚不赔，一则“商住限购”的传闻让上述问题浮出了水面，同时也充满了变数。
住宅限购之下的商住热
7月16日，富力运河十号取得预售证。据北京市住建委网站显示，通州富力 两栋商务型公寓共计378套房源，其中A03商务型公寓获批的预售价格接近3.8万元/平方米，A05商务型公寓获批的预售价格则超过了4.1万元/平方米。
今年，虽然通州运河核心区将迎来大量商住楼入市，但截至年中，该区域仍然是“只闻雷声不见雨点”，未有一盘入市，富力运河十号的入市可谓打破了这种尴尬。
在抢先入市的同时，富力运河十号也成了区域价格标杆。实际上，在预热阶段，富力运河十号的报价是与于区域其他项目持平的。
6月份，地产中国网走访了解到，保利大都汇对外报价为30000元/平米，户型面积主要有42-55平米、65平米、70平米、80平米，层高4.2米；与其仅有一路之隔的新北京 主打区域 ，报价也在32000元/平米之间，户型为44-62平米1居、70-81平米2居；而彼时，富力运河十号的报价也在30000元/平米左右。
7月18日，富力运河十号正式开盘，均价35000元/平米，低于预售价，高于宣传价。不得不说，富力运河十号之所以敢高价开盘，是由于北京 东迁的落定。
7月10号北京市委全会正式宣布，北京市四套班子和 委办局将整体搬迁到通州区潞城镇。而从现状及规划来看，相关区域已经开始拆迁建设，国开行 批资金150亿也已经紧急拨付到位，2017年搬迁将完成。
受此利好，通州楼盘一时成为“香饽饽”，享受众星捧月的待遇。然而这种喜气洋洋的局面并未维持多久，价格与成交量的“高调”终于招致了 的调控。8月14日晚9点半左右，北京市住建委突发下文，规定已拥有1套住房、无法提供在通州区 满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭，将暂停向其出售通州区商品住房。
之后，富力运河十号加紧推盘。据其销售小许介绍，自限购以来，富力运河十号的均价每平米大概上涨了3000元/平米，现时均价为38000元/平米，而其将开的二期也将在此基础上继续上涨。
至此，富力运河十号已在年内实现了“二连涨”，区域 先锋的封号也可谓实至名归。
看上去很美的商住楼
富力运河十号的 只是通州商住市场的一个缩影。早在其拿证之前，北京市住建委就从预售价上对区域内项目进行了管控，这也是该区域项目迟迟难以入市的原因，之后的加强版限购令更是给了其 的理由。
据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2015年8月15-21日，通州区商住公寓成交量为282套，环比限购前一周大幅上涨了53%；从成交价格来看，通州区商住成交均价为27490元/平方米，环比上涨了12.2%。
商住楼的火热始于2010年。2010年，北京出台限购措施，商住楼解决了一大部分人的资格问题，因此深受喜爱。但多年以来，商住楼也一直为市场所诟病。
从居住方面来说，因兼具自住与办公的功能，商住楼人员来往复杂，居住环境嘈杂，且商水商电及高昂的物业费也让业主生活成本大增；从 方面来讲，商住楼的 预期也较为缓慢。比如， SOHO现代城、蓝堡等位置很好的商住楼，售价目前还在3-4万元/平方米左右，但同位置的住宅，其售价已达到五六万甚至八九万。
多位业内人士对地产中国网表示，商住楼对于自住型需求的购房人来说肯定只是过渡，未来还得升级；如果是 ，那要选对区域，选对项目，否则 幅度有可能会低于预期 。那么，通州的商住项目究竟具备多大的 和居住价值呢？
对此，亚豪机构市场总监郭毅表示：“从 东迁传闻落实后，通州的 型客群就远超自住了。但就通州商住而言，我比较看好运河核心区，其他地方如台湖、马驹桥，不建议购买。”
伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹也表示：“通州运河核心区的商住是具有 价值的，主要由两点决定：一方面，通州未来会引进大量产业，这些产业需要办公的地方，这为其商住提供了需求；另一方面，国家鼓励‘大众创业’，而一些初创公司大都资金比较短缺，商住楼可以同时解决其居住和办公的需求。所以，其 价值还是不错的。”
“但是，因为大量产业进入，通州的商住楼可能更多的会租给企业，这使得其居住环境比较复杂，居住价值较低。”孔丹补充道。
不过，通州的商住市场并非“无往不利”，继住宅市场限购之后，商住产品的限购传闻也让这部分市场充满了变。“通州运河核心区的商住产品供应量 大，供给有368万平方米，就算开发商能自持一半面积，还剩184万平米，也就是2—3万套房子。一旦限购的话，这么大的供应量要如何消化？”郭毅表示。
而这只是对当地开发商的影响，在郭毅看来，对于已经购买了的这部分客群而言，其回报周期会拉长， 也会下降。
孔丹表示：“想要在短期内通过商住楼来获利基本是不可能的。因为商住楼的税费较高。一旦限购，其商住楼出租的回报周期也会拉长。”
据了解，相对于商品房而言，商住房交易成本 高。根据目前的政策，普通商品房购买满两年后出让，可以免交营业税，卖家只需缴纳契税即可完成过户。而商住楼则不同，无论多少年后出手，无论面积大小，都需要缴纳3%的契税，差额营业税、个人所得税同样也十分高昂，交易成本 高。此外，商住楼还有30%-60%的土地 税，也有十余万元，加上中介费，一套200万的商住房各项交易成本就有40万元。
而这都是置业者不得不考虑的风险。
看上去很美的商住楼
富力运河十号的 只是通州商住市场的一个缩影。早在其拿证之前，北京市住建委就从预售价上对区域内项目进行了管控，这也是该区域项目迟迟难以入市的原因，之后的加强版限购令更是给了其 的理由。
据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2015年8月15-21日，通州区商住公寓成交量为282套，环比限购前一周大幅上涨了53%；从成交价格来看，通州区商住成交均价为27490元/平方米，环比上涨了12.2%。
商住楼的火热始于2010年。2010年，北京出台限购措施，商住楼解决了一大部分人的资格问题，因此深受喜爱。但多年以来，商住楼也一直为市场所诟病。
从居住方面来说，因兼具自住与办公的功能，商住楼人员来往复杂，居住环境嘈杂，且商水商电及高昂的物业费也让业主生活成本大增；从 方面来讲，商住楼的 预期也较为缓慢。比如， SOHO现代城、蓝堡等位置很好的商住楼，售价目前还在3-4万元/平方米左右，但同位置的住宅，其售价已达到五六万甚至八九万。
多位业内人士对地产中国网表示，商住楼对于自住型需求的购房人来说肯定只是过渡，未来还得升级；如果是 ，那要选对区域，选对项目，否则 幅度有可能会低于预期 。那么，通州的商住项目究竟具备多大的 和居住价值呢？
对此，亚豪机构市场总监郭毅表示：“从 东迁传闻落实后，通州的 型客群就远超自住了。但就通州商住而言，我比较看好运河核心区，其他地方如台湖、马驹桥，不建议购买。”
伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹也表示：“通州运河核心区的商住是具有 价值的，主要由两点决定：一方面，通州未来会引进大量产业，这些产业需要办公的地方，这为其商住提供了需求；另一方面，国家鼓励‘大众创业’，而一些初创公司大都资金比较短缺，商住楼可以同时解决其居住和办公的需求。所以，其 价值还是不错的。”
“但是，因为大量产业进入，通州的商住楼可能更多的会租给企业，这使得其居住环境比较复杂，居住价值较低。”孔丹补充道。
不过，通州的商住市场并非“无往不利”，继住宅市场限购之后，商住产品的限购传闻也让这部分市场充满了变。“通州运河核心区的商住产品供应量 大，供给有368万平方米，就算开发商能自持一半面积，还剩184万平米，也就是2—3万套房子。一旦限购的话，这么大的供应量要如何消化？”郭毅表示。
而这只是对当地开发商的影响，在郭毅看来，对于已经购买了的这部分客群而言，其回报周期会拉长， 也会下降。
孔丹表示：“想要在短期内通过商住楼来获利基本是不可能的。因为商住楼的税费较高。一旦限购，其商住楼出租的回报周期也会拉长。”
据了解，相对于商品房而言，商住房交易成本 高。根据目前的政策，普通商品房购买满两年后出让，可以免交营业税，卖家只需缴纳契税即可完成过户。而商住楼则不同，无论多少年后出手，无论面积大小，都需要缴纳3%的契税，差额营业税、个人所得税同样也十分高昂，交易成本 高。此外，商住楼还有30%-60%的土地 税，也有十余万元，加上中介费，一套200万的商住房各项交易成本就有40万元。
而这都是置业者不得不考虑的风险。
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