旭辉逆周期抢地扩张背后的逻辑

■ 中国建设报记者 肖正华 北京（楼盘）报道

今年以来，尽管房地产市场整体低迷，以海德股份、华丽家族为典型代表的10多家房企为此正筹备淡出深耕多年的房地产业务，但同样也有在逆周期广揽土地、谋局加速扩张者，在房地产领域摸爬滚打刚满15年的旭辉便是其中表现较为突出的典型。

8月28日，继之前在南京（楼盘）布局4个地产项目后，旭辉再次以11.5亿元的总价、每平方米14296元的楼面价、73.19%的溢价率摘得南京南站站西34-35号地块。据中国建设报记者统计，仅在今年上半年，旭辉已先后在北京、天津（楼盘）、苏州（楼盘）、重庆（楼盘）等城市拿地15宗，成为活跃在这些一二线城市土地市场上的耀眼“黑马”。

进入“新常态”，在多数房企拼命谋求转型、慎之又慎拿地、力保步伐稳健的情况下，旭辉却在逆周期内大规模抢地扩张，是外界一些评论所言的过于激进，还是真有底气？作为公司的董事长，操盘手林中有着自己的战略逻辑。

强化合作开发思维

“拿地要踏准节奏，在市场低谷的时多拿点地，在市场高峰时少拿点地。在高峰时，我们拿地的策略是‘捡漏’，虽然会参加很多地块的拍卖，但不会在热门地块上跟其他企业硬拼，那种硬拼的结果就是拿 、单价 、总价 ，一旦拿错就会严重拖累企业的发展。”林中表示，旭辉近年来拿下的地块符合公司一贯坚持的“节制、理性、不拿错地、不拿贵地”策略，在土地储备方面“量入为出，量力而行”，既不能太多，也不能太少，要保持弹性、灵活性和适度，以确保企业总资产周转率的高效以及经营的稳定和可持续性。

本报记者梳理发现，在旭辉上半年所拿地块中，多数地块的溢价率较低。以4月27日该公司花10.84亿元近底价摘得杭州（楼盘）萧山中汇汇D-18、D-19、D23地块为例，作为该区域目前 出让的纯宅地，平均楼面价为每平方米11026元，溢价率仅为0.24%。

而对于部分价格偏高的 地块，旭辉今年以来更多是在强化与合作伙伴组成联合体的方式获取。7月3日，旭辉牵手中国平安后随即便以联合体的方式共同出资31亿元拿下苏州月亮湾地块。此前还分别以旭辉同昌天恒联合体、旭辉东原联合体、旭辉北辰联合体等联合体名义拿下苏州、重庆、北京等城市的 地块。

林中就此强调，今年拿地要继续寻找合作伙伴，尤其是总价在20亿元以上的土地一定要找合作伙伴来分担风险，以分散集团内部的资金压力。

此外，年初至今，旭辉还先后与北京星牌集团、北辰实业、钰龙集团等企业达成战略合作，联合开发位于北京、南京、武汉（楼盘）等城市的相关项目。

坚持稳健的财务策略

与逆周期低价合作拿地、联合开发策略相呼应，旭辉长期坚持稳健的财务策略。 今年8月，旭辉获中信银行总行正式批复，获得为期3年的70亿元人民币集团授信额度。此外，集团将与上海银行开展深入合作，且获得上海（楼盘）银行提供的总额高达100亿元人民币的综合授信额度。

林中认为，如今企业的融资渠道很多，所以更要节制，要有意识控制负债率，不断优化财务结构，只有这样才能做到借钱成本越来越 。

与此同时，旭辉对公司净负债率一直有着严苛的要求，在保持高增长的过程中，净负债率基本控制在70%左右。今年上半年，旭辉的净负债率为72.5%，去年年底的净负债率为58.2%，2013年净负债率为67.6%。

除维持债务层面平衡外，旭辉还在积极推进债务结构优化。截至今年6月底，旭辉持有现金已从2014年上半年的64亿元增加至101亿元。CRIC研究 研究员沈晓玲接受本报记者采访时分析，即使短期负债上升，旭辉现金短债比依然达到3.4，远高于去年同期2.8，现金储备较为充足，尚不存在短期还贷压力。此外，旭辉长短期债务比目前也已经从5.3增加至5.5，债务结构有望进一步优化。

“这主要得益于旭辉在资本市场受追捧，持续获得大额融资。1月份时，旭辉与银团签订了一项总额约1.2亿美元的3年期贷款，5月份，发行4亿美元5年期美元债券，获得超5.5倍认购，长期债务迅速增加。”沈晓玲还表示，在债务结构优化之际，旭辉也实现了借贷利息率的降低，目前从去年的10%降至目前的7.9%。“在中期业绩会上，旭辉表示未来公司发债的两个主要部分是公司债和境内利息成本低的开发债，其40亿元公司债已获上交所审核，未来借贷利息率有望进一步降低。”

追求“有质量的增长”

8月20日，旭辉集团发布2015年中期业绩报告，公司上半年完成合同销售金额105.2亿元人民币，完成全年销售目标的42%，合同销售建筑面积84.03万平方米，同比增长3.1%。

“旭辉已把追求持续、稳定、有质量的增长当作目前大的战略，为能更好地打造满足客户需求的产品，旭辉根据市场变化及时调整了产品策略，产品品质日益提升。自2014年年底开始，根据市场的变化，旭辉致力于进一步优化产品结构，并根据人口结构变化，逐步将刚需型与改善型住宅的比例由8:2逐步扩至5:5，向改善型倾斜，着重发展宜居精品项目。”林中表示。

为进一步提高产品质量和服务水准，8月28日，旭辉又联手清华大学共同成立了可持续住区研究 ，旨在研究、设计、生产更加符合人性需求的居住产品，实现双方在科研成果产业化上的“”。

“房地产行业无论怎么变化，产品和服务都是赢得市场和客户的关键。旭辉的目标是做房地产市场的长跑者，所以必须专心做好产品与服务。如何为客户提供宜居、人性化、高性价比的产品，并匹配绿色生态、环保节能的新技术，持续提升产品力，是我们一直在思考的问题，此次与清华大学合作，也是想借助高校的科研力量、研究方法，同时结合旭辉本身的产品实践和客户反馈，更好地解决可持续住区的问题。”林中表示。

另有业内 接受本报记者采访时也表示，对旭辉这种成长型企业而言，在加速扩张的同时，若能准确把握市场和土地的周期，前景完全可以看好。但正如公司高层一再强调的“有质量的增长”策略所言，务必要将“高速扩张”、“高周转” 始终建立在“扎实的基本功积累”和“企业的立身之本———产品质量”基础之上。