“普遍二孩”新政难阻地产业下行趋势

东地产财经周刊

全面放开二胎政策公布以来，各行各业对于政策红利带来婴儿潮寄望甚深。在房地产业，一些过于乐观的论调出炉，以致于“三房是标配、四房是改善”等言论受到关注，但未来真会如此发展吗？

理解人口对宏观经济和产业的影响，需要从中国实际的人口结构出发。

事实上，中国崛起为全球第二大的历史进程确实与人口结构密切相关。自1962年三年自然灾害结束起，中国开始了人类历史上持续32年、年均逾2000万大规模的婴儿潮。根据第六次人口普查数据测算，至1990年，婴儿潮出现大峰值，达到2803万人；但自1991年开始，出生人口剧降，1994年仅为1879万人，尤其是1996年后，出生人口再没超过1600万。与1990年前五年平均每年2500万的出生人口相比，1996年后五年平均出生人口仅在1500人左右，每年减少1000万人，下降幅度超过40%。

在经济增长模式中，无论是分工、贸易、劳动生产率提高带来的斯密型增长，还是技术创新和组织创新带来的熊彼特型增长——人是其中关键角色。中国经济增长人口红利的结束，尤其2010年的“民工荒”，与1990年后的人口出生率下降密切相关；电子商务的暴发，正适逢互联网下成长起来的一代成为消费生力军。

在房地产业，从年龄结构需求端来看，如果按照国内27岁的平均置业年龄来看，中国房地产市场的刚性需求将在2017年达到峰值，在2021年迅速下滑，2023年后呈现断崖式下跌。与此同时，2022年起，在刚性需求剧减的同时，60岁以上年龄人口每年以2000万递增，中国老龄化进程显著提速。也说是说，从人口年龄结构的角度，刚性需求将逐步递减，但养老地产市场将随时间推移而逐步爆发。

理论的测算并不能代替现实的发生。事实上，刚性供需的拐点来得似乎更早了些。变量在于供应端，房地产供应量的峰值在2008年金融海啸后、4万亿的刺激下出现，2009年之后的房企高速扩张中，房地产市场投资井喷，并一直延续至2011年。地产信托等高资金成本融资渠道的出现，本质上也是投资开发资金需求巨大所致。换句话说，在2012年左右，供应量剧增同时叠加高房价下的需求抑制，已经让房地产业的拐点过早地出现。而此时，人口因素的作用目前尚未完全体现。如果库存不能在期间内完成去化，这些可预期的因素将在未来给产业带来雪上加霜式的压力。

也在这样的背景下，二胎被寄予厚望不难理解，然而本质上不会改变传统地产业的下行趋势。

根据单独一胎的基数测算，在全面放开二胎的背景下，未来几年每年有望增加200万的新生婴儿出生。然而，即便如此，相对于上世纪90年代起每年减少的近1000婴儿出生，人口结构的改变仍然是杯水车薪。

对房地产业而言，短期的影响来自于二胎生育所带来的住房改善需求。但应该看到，生育的意愿在国内不同区域、不同城市具有显著差异。如果参照国际经验，生育意愿其实与经济发达程度成反比。这也意味着，房地产业对于国内一线城市的生育率，不可期望过高；而三四线城市，原本供给严重过剩，去库存巨大的压力下，同样预期有限。

而从更长远来看，新增婴儿潮长大后的置业需求，要在约30年后才能逐步呈现。对于相当数量的房地产企业来说，需要思考的命题是：30年后，企业是否还健在？又或者是否还在从事房地产业？

王建生