这家开发商正卯足了劲和万达争夺三四线城市

中财网  2015-11-25 09:09

[摘要] 这家开发商正卯足了劲和万达争夺三四线城市

在“商业地产寒冷的冬天”里，新城发展控股（01030.HK）却找到了一种难得的自信。

在年度商业大会上，新城把上千位品牌商代表请到上海，董事长王振华对着巨大的会场说，“没有商业综合体的地方，我们就会去投资。”

2015年初，中国已经拥有了接近4000家购物中心，而开发热潮一点也没有冷却。世邦魏理仕2015年中发布的调查报告显示，2014年全球在建的3900万平方米的购物中心里面，接近3200万平方米是“亚太制造”，其中中国占比超过六成。全球购物中心在建面积前十位的城市中，中国占了九席。

“多10年，中国的购物中心将达到天花板，商业地产的跑马圈地时代将结束。”新城副总裁欧阳捷如此表述公司对市场的看法，“一二线城市的购物中心已经接近饱和，三四线城市会变成主战场。”而新城的态度很明确：继续在一二线寻找机会，同时迅速抢占三四线城市。新城的拓展严格遵守这个战略，一二线城市的吾悦广场大多在中环以外，有些甚至在郊区偏远的新城区。

以已经落地的项目为例：上海的吾悦广场在城市西边的青浦区，距离市中心（人民广场）的距离超过40公里；苏州项目位于太湖新城，距离市中心（观前街）的直线距离为20公里；在大本营之一常州，新城把第三个吾悦广场选址在金坛，这个苏南地区落后的县级市刚刚并入常州，它在常州的西南部，开车到常州需要走40的高速公路。

即使是成都、重庆这样商业地产已经高度过剩的城市，新城也认为还有潜力——商业基本集中在市中心，而三四环甚至周边区县还有机会。

欧阳捷介绍，已经有21个城市被纳入新城的版图，10个是省会以上城市，其他是新城觉得有潜力的三线城市。既有南京、成都、长春这样的二线城市，也有嵊州、安庆、台州、衢州这样的四线城市。

新城与万达广场的思路类似。新城副总裁张振说，购物中心有两种，一种是恒隆广场这样的城市型购物中心，影响力可以覆盖整个城市；还有一种是区域性购物中心。吾悦广场就试图成为这样的区域中心，众所周知，万达的口号正是“万达广场就是城市中心”。

在上海，新城的青浦吾悦广场是对万达的一次挑战。在吾悦广场建成之前，上海的远郊青浦多年以来没有大型购物中心。万达广场虽然已经在上海外围6个区有布局，甚至包括南边偏远的金山区，但却迟迟没有进入青浦，被新城捷足先登。张振认为这个项目可以覆盖超过50万人。

根据新城控股的董事长王振华的介绍，到了2017年，新城将建起40座吾悦广场，而2020年，新城将进入商业地产的梯队，在建和开业的总数将达到80个以上——这相当于万达广场2012年的数量。

如今，行业老大万达也在以高速“下潜”到三四线城市。万达广场已经达到125个，在建的27个项目基本上选址在四线城市。万达集团董事长王健林4月份在深交所的演讲中阐述了他看好三四线城市的原因：三四线城市的比可能比一二线城市项目更高；三四线城市土地价格相对便宜，还能选到比较好的中心地段；这些城市人口总量大，消费忠诚度高，容易形成万达广场商业单中心。

显然，新城也想做这样的“商业单中心”。今后新城每年将拿10-15个地块，而且以极快的速度开业。据欧阳捷介绍，新城可以做到拿地后两年时间开业——众所周知，这正是惊人的“万达速度”，在开发的同时，新城的招商工作就已经启动，在开业前9个月招商率就能达到70%。

新城方面介绍，高周转一直是新城的核心竞争力，截至10月底，新城的合约销售额达到238亿元，比去年增长了30%，完成年初制定的280亿的目标并无太大的压力。

今年前十个月，新城就拿下了30块土地，总价超过100亿，不过新城并不担心资金。尤其是旗下的新城控股已经获准吸收B股上市的子公司新城地产（900950.SH），并将在年内转回A股市场。多年来，新城B股的融资渠道有限，仅限于银行贷款、信托、公司债以及股权质押等方式。王振华认为，回到A股将大大改造新城自身造血的功能。

现在看来，新城的商业综合体发展似乎是万事俱备。新城将商业地产的销售目标从2014年60亿提高到100亿，未来这个比例还将增大，并将在2017年帮助新城实现总销售额500亿。

虽然目前新城进入的区域还几乎没有遭遇万达，不过如果真能以预想的速度拓展到80个综合体，他们将很难避免与万达的竞争。尤其是万达已经号称10年后万达广场将达到1000个。到那时，新城眼中的三四线蓝海很有可能变成刀光剑影的红海。

2012年，新城开始涉足商业地产，2013年则开始从长三角走向。新城旗下的商业地产品牌“吾悦广场”正在高速扩张。2014年底至今，上海、苏州和张家港项目相继开业，总体量超过120万平方米。截至目前，新城已经有6个商业项目开业。王振华介绍，目前公司的商业资产总值同比翻了一番，超过150亿。目前新城还有15个商业综合体项目正在规划建设中。