[摘要] 近期,房地产行业迎来了自己的“春天”。近期召开的中央经济工作会议着重强调:“要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。”“去库存”将是未来一段时间房地产市场的主基调,去库存政策落地渐行渐近,房地产行业开始逐渐回暖。不仅房价和成交量出现......
近期，房地产行业迎来了自己的“春天”。近期召开的中央经济工作会议着重强调：“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。”“去库存”将是未来一段时间房地产市场的主基调，去库存政策落地渐行渐近，房地产行业开始逐渐回暖。
不仅房价和成交量出现上涨，而且资本市场房地产板块指数也是节节高升，个股表现十分抢眼，万科A股价在半个月左右的时间里，股价上涨了七成以上，券商纷纷发布研报看好房地产板块的投资价值。
去库存政策落地渐行渐近
临近年关，房地产成交量开始活跃。各大热点城市房价仍在上升，部分三四线城市房价开始止跌。房地产迎来利好政策，近期召开的中央经济工作会议着重强调“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。”“去库存”将是未来一段时间房地产市场的主基调，去库存政策落地渐行渐近。房地产行业开始逐渐回暖。
库存问题仍然存在
国家总计局公布，2015年1-10月的房屋销售金额及面积分别增加14.9%至64790亿元(人民币下同)及7.9%至9.49亿平方米。11月商品房销售面积有所回升。11月商品房销售面积1.44亿平米，同比增长8.56%， 环比增长19.72%。1-11月份商品房累计销售面积10.93亿平方米，同比增长7.4%。
与销售回暖不同，房地产新开工依旧低迷。从2014年开始，商品房新开工面积一直呈现同比减少趋势，今年以来的销售回升也没有彻底扭转这一局面。到今年11月份，新开工面积累计值仅是2013年同期的77.64%。1-11月份，商品房新开工面积同比下滑14.7%，和1-10月份相比降幅扩大0.8个百分点。
11月份，百城样本住宅平均价格10899元/平米，再创历史新高。百城住宅价格指数同比增长2.93%，增幅继续扩大。11月份，百城住宅价格指数一线城市表现好过二三线城市，一线城市价格指数同比增长15.01%，同比增速创近年新高。
值得注意的是，主要城市土地成交继续回升，土地成交均价再创新高。1-11月份，在销售回升带动下，主要城市土地成交和供应降幅均逐步收窄。1-11月份，40个主要城市土地成交均价3623.73元/ 平米，同比增长10.48%，继1-10月份之后再创今年新高。
虽然房地产行业在回暖，但可以看到的是库存问题仍未得到改善。2015年10月已完工待售物业面积同比增加17.8%至6.86亿平方米，较9月份增加2100万平方米。目前中央政府也开始重视房屋库存量问题了。
中央定调化解库存
12月18日-21日在北京举行的中央经济工作会议指出，要化解房地产库存。
会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场；要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口；要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业；要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；要取消过时的限制性措施。
信达证券指出，中央经济工作会议顶层定调有助于房地产利好政策的进一步推出， 有利于四季度及明年房地产销售的稳健增长。从政策层面看，关注新一轮去库存政策的实施以及减轻房企经营负担和资金压力的政策的持续性，关注这些政策能否有效去库存以及能否促进房地产开发投资额的止跌回升。维持房地产行业“看好”评级。
平安证券王琳认为，房地产投资对经济负面影响压力仍在，2016年随着房地产投资下行压力显现，政策面仍将维持宽松和扶持态度，这将保障地产板块估值向上具备提升空间。
潜力股精选
一线蓝筹
万科A
价值面临重估
万科A1-11月累计签约2282亿元，同比增20.1%，已经超越去年全年，全年销售额达到2500亿已无悬念。作为作为绩优龙头、销售屡创新高盈利改善，同时积极转型延伸上下游产业链狠抓落实“八爪鱼”战略，其中物业服务、物流地产、出租公寓、教育营地等战略发展迅猛，为长期估值提升打开了空间。
中投证券指出，在大牛市背景下，居民财富配置需求提升，以保险等机构投资者谋求稳定高红利回报需求公司是成当然配置。若在1-2年内公司“八爪鱼”战略得到实质突破，市场对其估值将不能完全以传统房地产开发公司的估值来衡量，更应以轻资产的城市运营商的估值来衡量。提高公司未来6-12月的目标价至26.7元，再次“强烈推荐”。
金地集团
安邦接连增持
金地集团自2014年开始就成为安邦系的举牌对象。2014年，安邦保险四度举牌金地集团。截止2014年12月19日，安邦人寿保险股份有限公司和安邦财产保险股份有限公司合计持有公司股份达89829.28万股，占公司总股本的比例为20%。其中，安邦人寿保险股份有限公司通过“安邦人寿保险股份有限公司—稳健型投资组合”账户购买金地集团普通股股票累计达6.33亿股，占公司总股本的14.09%；安邦财产保险股份有限公司通过“安邦财产保险股份有限公司—传统产品”账户购买金地集团普通股股票累计达到2.65亿股，占公司总股本的5.91%。
近期，安邦又开始增持金地集团股份。12月9日，安邦人寿披露的数据则显示，截至12月7日，其持有金地集团已发行股份的14.07%。换而言之，从12月8日至18日，安邦人寿增持了金地集团0.53%的股份，折合成股份数量，即增持了2384.79万股。
保利地产
进军健康养老
保利地产作为房地产板块的龙头之一，也有可能成为险资围剿的下一个对象。
平安证券认为，当前具有低估值、高分红、高股息的蓝筹地产将持续获得险资举牌，建议关注定增过会、估值相对便宜的保利地产。11月6日，保利地产与太平人寿共同在中国第二届国际老龄产业博览会上宣布，双方将在健康养老产业进行全面战略合作，合作范围涵盖养老地产开发、运营服务平台搭建、保险客户养老服务、产业链上下游投资等多项内容。同时，针对养老地产开发融资渠道狭窄等问题，双方拟在近期联合发起设立国内首支专注于健康及养老产业领域的股权投资基金，探索引入保险资金开发养老社区的新模式，未来不排除继续进入医疗服务和健康管理等领域。
华夏幸福
定增已经过会
华夏幸福拟按照20.48元/股价格，非公开发行股票，累计募集资金70亿投入固安孔雀城剑桥郡7期项目、固安孔雀湖瞰湖苑项目、固安雀翎公馆项目、固安孔雀城英国宫2.7期项目、大厂潮白河邵府新民居项目、香大厂潮白河孔雀城颐景园项目、雅宸园项目、雅琴园项目和偿还银行贷款。海通证券指出，公司估值提升将成为趋势。
根据海通证券产业地产估值三阶段模型。华夏幸福处于第二阶段中期，即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。此外，公司属于产城融合模式，较单纯产业地产应享受一定溢价。公司平台属性是超越产业地产第二阶段的关键，10-20倍之间估值属于合理范围。从险资增持动作来看，平安证券建议关注定增过会、估值相对便宜的华夏幸福。
B
险资、政策合力助估值提升
12月份，资本市场的红明星当属万科A，频频被险资举牌。未来，险资围剿资本市场将成为趋势，龙头地产公司以及分红较好、股息率高、高现金流的地产公司将会成为其青睐的目标。此外，政策面的支撑，也将成为地产板块走强的重要推手。
政策扶持力度加大
从政策面来看，各地都在大力推动房地产行业的发展。北京住房公积金管理中心近期发布的《关于进一步规范住房公积金提取业务等工作的通知》征求意见稿，其中首次提出，在京工作并缴存公积金的非京籍职工，可以申请使用公积金在户籍所在地购房。
河南省政府11月10日发布《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》，《意见》鼓励有条件的县(市、区)政府对农民和外来人员进城购买首套商品住房,给予一定比例的购房补贴,或由当地财政对购房者按所购房屋缴纳契税额度的适当比例给予购房补贴。随后，洛阳（楼盘）、驻马店、濮阳、三门峡、济源、南阳（楼盘）、许昌（楼盘）、开封（楼盘）等城市为鼓励本地农民进城购买商品房，纷纷出台各种财政补贴政策。
另外 ，二胎政策也将为房地产行业注入新的活力。有分析人士指出，二胎政策的出台，必然会增加市场需求量，井喷现象短时间内不会出现，目前市场以去库存为主，政策将加速对库存的去化速度，开发公司的资金链会比较松动，但伴随着城市化进程、二胎政策再次置业等将成为楼市新一轮拉动的引擎，如城市土地供应及开发公司拿地不够积极，供应量如不能持续，那么房价的上涨及井喷现象可能出现。
除此以外，近期险资频频举牌房地产公司，也将有利于房地产板块的估值提升。
险资青睐房地产股
险资对万科A死要不放是有原因的。
低利率环境下出现的“资产荒”，导致保险资金近期在资产配置上明显向权益领域倾斜，风险偏好逐步提升。加上不同会计处理方式对财务报表的不同影响，便出现了目前保险资金在二级市场疯狂举牌的现象。
2015年1-10月，保险行业原保险保费收入超过2万亿元，行业总资产突破11万亿元，保险资金运用余额高达10.6万亿元。但长期以来，我国保险资金投资渠道受限，保险公司大量资金投入到了银行存款、债券、股票或基金中，随着利率持续走低及股票市场震荡，保险资金 不高。而房地产行业投资金额大、投资期限长、稳定的特点与我国保险资金使用时间长、规模大、现金流稳定的特性相匹配。
6月股指巨震期至今，各大保险公司就开始在A股市场动作频频，出手频繁的要数安邦保险、生命人寿这两家险企，眼下又有多家保险公司加入了这一行列。
从险资今年举牌的动作来看，房地产行业是其青睐的行业之一。目前，在已被举牌的上市公司中，房地产公司占比多超过三成，包括万科A、金地集团、华侨城等，其次为银行。
保监会新资料显示，2015年1~10月，保险行业总资产达11.83万亿元，较年初增长16.49%。按照当前险资持有的房地产资产占总资产比例30%的上限来看，将有3.55万亿资金可用于房地产投资。房地产板块将有望继续成为险资的青睐对象。
潜力股精选
二线蓝筹
金融街
安邦持股达25%
金融街12月11日发布公告称，截至2015年12月10日，和谐健康保险股份有限公司通过“和谐健康保险股份有限公司-产品”账户购买公司普通股股票累计达到 4.75亿股，占公司总股本的15.88%。
截至同一时期，安邦人寿保险股份有限公司通过“安邦人寿保险股份有限公司-积极型投资组合”账户购买公司普通股股票累计达到2.73亿股，占公司总股本的 9.12%。和谐健康和安邦人寿二者合计持有金融街7.47亿股，占其总股本的25%。本次增持共计耗资16.13亿元。截至2015年三季度末，金融街控股股东金融街投资的持股比例为27.52%，与安邦保险的持股差距已不到3%。
华侨城A
大佬参与定增
华侨城A拟非公开发行11.63亿股A股股票，拟募集资金总额为80亿元。本次非公开发行股票的对象为控股股东华侨城集团公司、前海人寿保险股份有限公司及深圳（楼盘）市钜盛华股份有限公司，其中向前海人寿发行5.81亿股，股权占比6.89%；向钜盛华发行4.36亿股，股权占比5.17%。
前海人寿和钜盛华都是以现金方式入股，两家共斥资69.97亿元，两家企业都是宝能旗下公司。参照万科A的经历，不排除宝能系会继续举牌华侨城A的可能性。
深振业A
举牌题材仍存
深振业A在2010年就曾被宝能系看中过。2010年6月份，宝能系凶猛举牌大举吃进深振业A股权。当时，舆论称之为“A股步入全流通时代以来表现为激烈的一次举牌”。在宝能系取得5%的股权之后，深振业A的大股东深圳国资也开始发力。截至当年7月30日，深圳国资通过一致行动人的不断吸筹已握有27.06%的股权；而宝能系手中股权也仅有约7.4%左右，对深圳国资大股的位置造不成威胁。随后，宝能系和深圳国资又互有交锋。
经过四年缠斗，深圳国资已经增持到34%，而宝能系则减持到5%以下。而从未来看，不排除宝能系会卷土重来的打算。
香江控股
管理效率提升
香江控股是香江集团旗下的上市平台,也是未来集团业务整合的重要载体。借助大股东今年两次资产注入的契机,公司实现了家居商贸产业链上中游的全业务覆盖:从上游的商贸平台开发,到中游的招商运营,上市公司均有业务布局。不仅如此，公司还希望从长沙南岭商贸城项目开始,将商贸业务范围由单一的家居商贸转为全业态商贸;同时，将业务链条进一步向下游拓展,在帮助商户客户做大经营规模、做旺商铺的同时,也助推上市公司实现由地产开发商到家居商贸商、再到商贸产业链平台商的两级跨越式转变。
长江证券指出，今年的两次资产注入正式拉开了集团内部业务链整合的大幕,此次整合一旦成功,将为香江集团后续进一步的业务整合提供范式;同时，公司今年也首次推出了股权激励计划,实现了上市公司与管理层的利益绑定,这也将进一步驱动公司实现管理效率提升。
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