[摘要] 2015年,房地产政策一波未平一波又起,市场变幻莫测。随着降息降准、降低首付、公积金等一系列刺激房地产的政策出现,房地产市场已开始从低潮期走向回暖。但“去库存”形势依然严峻,房地产市场仍然面临严峻挑战。展望2016年,楼市行情又将如何,库存是否依旧严峻?供应有何变化?房价是否会下调?楼市又将会呈现什么样的局面呢?
2015年，房地产政策一波未平一波又起，市场变幻莫测。随着降息降准、降低首付、公积金等一系列刺激房地产的政策出现，房地产市场已开始从低潮期走向回暖。但“去库存”形势依然严峻，房地产市场仍然面临严峻挑战。展望2016年，楼市行情又将如何，库存是否依旧严峻?供应有何变化?房价是否会下调?楼市又将会呈现什么样的局面呢?
当前国内投资疲软，国外经济回升乏力，进出口持续下滑，而且目前未见2016年局势能有所扭转的契机，明年经济增长仍将面临较大的压力，因此，2016年经济增长仍需支柱产业——房地产托底，经济着力于“供给侧改革”形成有效供给, 促进消费总量提高和消费升级，推动家庭对居住及其服务需求的升级，从而进一步拉动房地产市场景气度。
另一方面，近来习近平、李克强接连表态，楼市要着力去库存。房地产行业库存问题就是供需错位，没有形成有效供给，这也是“供给侧改革”的一个重点。如何化解广大三、四线城市的房地产库存，尤其是在常住人口净流出、存量住房需求饱和的城市，将成为明年甚至未来二、三年行业不得不面对的现实。
二、库存：部分城市库存压力走低，但多数城市仍难见实质性好转
房地产行业整体库存高企、结构性过剩的问题依旧，主要是当前的非重点城市销售仍处下行通道，拖累整个市场的库存去化，再加上前期投资和建设规模的高速增长，待售面积仍会持续增加，就年底中央屡次表态看，行业“去库存”将继续深化执行。多数城市的库存压力有所缓解 出清周期持续缩短。2015年以来可售面积持续降低，较年初下降6.6%。 受到成交持续回暖影响，出清周期呈现下降趋势，较2015年初缩短3.9个月。 一线城市及重点二线城市库存压力略缓，出清周期基本都在12个月以内;而多数三四线城市库存高企，出清周期基本在25个月以上。
2016年，部分城市的库存去化压力将持续走低，但去库存步伐或不及2015年如此显著。对于土地库存较高、去化压力较大的二线和三四线城市市场而言，短期内市场供大于求的现状仍难有实质好转。但对于那些经济基本面较好、聚集人口较多、政策特别关注的三、四线城市，未来库存去化会有更多亮眼表现。
三、供应：新开工与土地成交双降致整体低位
房屋新开工面积同比增速在2014 年2月突降至-27.4%，且自此持续负增长达20 个月之久。目前降幅在缓慢缩小中，但预计负增长状态仍将持续。
2015年购置土地面积连续 9 个月同比降幅超过 30%，且仍未见企稳迹象;土地成交价款也连续9 个月同比降幅超过20%。 房地产开发投资增速从2014年2 月开始持续下滑。至2015 年10 月已连续下滑20个月，持续时间之长创 1999年以来之;增速也从2013年底的 19.8%下降至 2%，增速为 1999 年以来的历史第二低点(2009 年2 月1%的增速为1999年以来低值)。从各项先行指标判断，房地产开发投资增速下滑趋势仍将延续。
同时，目前整体楼市供过于求的基本面并未改变，预计2016年楼市供应整体将维持偏紧，继续维持低位，或有进一步小幅下降可能。就各能级城市来看，库存压力较低、市场较为平衡或已经供不应求的城市，在“有限有供”调节下，为了满足市场需求，若适度增加土地供应，并控制房价非理性上涨，新增供应仍有较大回升空间;而压力较大城市，今年市场回升明显，库存压力得到一定程度缓解，因而来年供应量或将小幅上涨;对于当前市场去化压力大的三、四线城市来说，供应高低还在于市场去库存效果，若明年市场需求得不到有效提振，供应增长的可能性不大，或继续保持低位甚至小幅下降。
四、房价：各线城市价格分化加剧，三四线城市房价仍有下行可能
2015年1-10月，商品房销售价格为6827万亿元，同比上涨7.1% 。一二线城市价格在不断上涨，三四线城市比较平稳。
整体来看，在行业投资额不断下滑、新开工不见起色之下，预计2016年各城市房价分化将进一步加剧。一线城市和需求旺盛的二线城市房价上涨动力仍充足，库存去化压力大的二线和三、四线城市则堪忧。一线城市房价上涨主要基于三个方面，其一，地价推动房价，目前一线城市土地市场愈发火热，北京、上海接连拍出地王就可见一斑。其二，开发商更珍惜投资机会，在中央“控供应”的方针下，开发商会愈发珍惜来之不易的一线城市投资机会，对于项目运作也会更多的注重利润率而非周转速度;其三，需求基数保证去化。在庞大的需求人口基数下，开发商在一线城市开发项目更有底气，从历史经验来看，即便项目短期内因售价较高而去化缓慢，但只要不是区位过于偏僻，两至三年内也都可以完成较好的销售成绩。
但对于深陷库存压力之下的二线和三四线城市，未来房价上行空间仍然有限，甚至还有回落的可能。此类城市大多拥有这三类特征，其一，商品住宅库存、土地库存过高，其二，人均住房面积较大，改善型需求并不强烈，其三，对外来人口吸纳能力不足，多依赖本地居民购房。
以上是关于2016年房地产市场的趋势预测，楼市不管如何发展，终都会回暖，作为购房者，好冷静思考，不可盲目入市买房。
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