原标题：上半年全市房地产运行情况分析
     上半年，全市商品房市场销售呈现加快回暖发展态势，去库存政策刺激效应叠加，加速楼市需求释放。投资一并呈现恢复性增长态势，竣工速度加快。

  一、运行特点

  （一）房地产开发投资稳步扩大，住宅投资向改善型住房倾斜。上半年，全市累计完成房地产开发投资213.24亿元，同比增长14.6%。其中建安投资175.8亿元，增长17.1%；土地购置费25.29万元，增长4.5%。

  从物业类型分，住宅投资156.75亿元，占比73.5%，同比增长13.9%；办公楼与其他类投资分别增长13.8%、70.8%，商业营业用房投资下降14.6%。

  从住宅类型分，90平米以下投资增幅为9.5%，90-144平米的投资增幅为21.6%，144平米以上投资增幅为4.3%，别墅和高档公寓增幅为13.2%。刚需及大户型住房投资略有下降，住宅投资重点向家庭改善型住房倾斜。

  （二）新开工面积有所收缩，竣工速度加快。上半年，全市累计施工面积2764.18万平方米，同比增长0.8%，增速较1-3月回落8.8个百分点，其中住宅施工面积2087.77万平方米，同比增长1.1%。新开工面积272.36万平方米，同比下降8%，其中住宅新开工面积211.87万平方米，同比下降12.3%。

  上半年房屋竣工面积246.96万平方米，同比增长54.5%。其中住宅竣工面积190.49万平方米，同比增长44.0%；90平米及以下住宅竣工38.73万平方米，同比增长1.52倍。

  （三）商品房销售提速，均价有所下降。上半年，全市商品房销售353.07万平方米，同比增长52.5%。二季度，全市单季度完成商品房销售232.07万平方米，同比增长88.5%，较一季度环比增长90.7%。

  分物业类型看，住宅销售340.07万平方米，同比增长57.8%；办公楼及商业营业用房分别销售2.42、9.16万平方米，同比分别下降24%、16.6%。

  据房管登记管理中心数据，6月份，全市商品房均价为6667元/平方米，同比下降5.2%，环比下降0.9%。其中，住宅均价为6461元/平方米，同比上涨0.4%，环比下降0.8%。市区商品房均价为6783元/平方米，同比下降8.9%，环比上涨6.1%。其中，住宅均价为6461元/平方米，同比下降2.5%，环比上涨5.5%。

  （四）待售面积增幅缩小，去库存压力尚未减轻。由于销售回暖，待售面积出现逐步消耗的趋势。上半年全市商品房已竣工待售面积为449.42万平方米，同比增长11.8%，增幅较1-3月缩小1.7个百分点。住宅已竣工待售面积为301.34万平方米，同比增长5.8%，较1-3月缩小2.3个百分点。虽然待售增幅在回落,但总量依然处于高位,去库存压力尚未减轻。

  （五）资金处宽松状态，其他类资金增长较快。随着商品房销售状况回暖，房地产企业企业资金回笼速度加快，资金紧张状况得到缓解。上半年，全市房地产开发企业到位资金为561.65亿元，同比增长18.7%，其中本年到位资金为338.48亿元，增长39.8%。

  从本年到位资金四项构成看，除了利用外资之外，其他三项同比均为正增长。国内贷款81.82亿元，同比增长64.3%。以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他类资金到位192.85亿元，增长47.2%；自筹资金63.73亿元，增长7.6%。

  二、镇江房地产市场发展面临的问题

  （一）商品房去库存化压力较大。2006-2010年，商品房待售面积呈波动上升趋势，2010年以后，商品房待售面积快速增长。2015年末各类待售房屋总面积超过400万平方米，今年上半年全市商品房已竣工待售面积为449.42万平方米，同比增长11.8%。其中，商品住宅待售301.34万平方米，占全部待售面积的67.1%；办公楼待售16.32万平方米，占比重3.6%；商业营业用房待售76.64万平方米，占比重17.1%。房地产企业商品房待售面积过高，减慢企业资金回笼速度，导致企业拿地能力、开发能力的减弱，进而影响房地产市场的开发规模和有效供给，不利于房地产市场未来健康发展。

  （二）新开工面积规模缩小。从2016年来看，各类房屋新开工面积出现小幅收缩。新开工项目是下一阶段房地产开发投资增长的重要支撑动力，新开工面积的缩量，说明房地产开发投资后续增长预期不强。

  （三）房产税改革将对市场有较大影响。针对个人住房开征房产税已经成为促进房地产市场的结构调整和健康发展的必然选择，房产税普遍开征之后，一方面增加了房产持有成本，预期会对投资性和投机性需求有明显的抑制作用，从而控制房价上涨速度；另一方面也会通过影响购房者的购买意愿和市场预期对销售市场产生一定的影响。

  三、镇江房地产市场发展对策

  （一）多举措加速库存去化。面对镇江市目前较高的商品房待售面积，建议一是选择部分区域的现房做房源，引导国有大型企业、重大项目建设单位团购商品住房，作为职工公寓、集体宿舍或者办公用房；二是政府主导回购部分适用商品房，用作旧城改造的安置房进行分流；三是结合年度住房保障计划，将部分保障性住房建设任务由新建改为回购，购买符合区位、户型、价格等条件的商品房作为限价商品房、公共租赁房等房源，多措并举消化房屋存量。政府也可采用贴息、补助等方式，鼓励房地产开发企业将符合条件的商品房改造为电商用房、商务居住复合式地产、养老地产、旅游地产等，实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的双赢。

  （二）把握发展机遇，防范区域风险。当前，镇江各辖市区商品房供需情况不一，需根据当地的常住人口及流动人口数量、经济发展状况以及城市规划等综合因素，因地制宜，从供给侧的土地供应等方面来调控把握当地商品房去化节奏，规避区域性过剩风险的发生。镇江已经被纳入苏南现代化建设示范区，提出到2020年城镇化率达到75%、基本实现城乡发展一体化的目标。面对新的发展机遇，亟需积极引导房地产企业转向与城镇化、结构调整、新动力转换相适应的产业园区地产、众创空间、旅游地产、养老服务等非住宅地产的方向并进开发，培育行业新的增长点，扩大有效消费，缓解市场供需矛盾。