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地产多头任泽平曾说过，中国房地产要讲逻辑，长期看人口，中期看土地，短期看信贷。信贷的涨跌，清晰地预示着楼市的变化。根据融360发布的《房贷分析报告》，自2017年1月起，房贷连续上涨21月。但从10月开始，中国楼市的风向发生着微妙的变化。十一假期的最后一天，央行放出重磅消息：下调存款准备金率1个百分点，释放约7500亿元增量资金。
如今，快一个月过去了。央行降准对目前的房贷利率有何影响呢？这是不是预示着楼市回温了呢？
01
多地房贷利率下调
央行宣布降准的半个多月里，房贷利率终于出现了松动的迹象，已经有不少城市下调房贷利率。
杭州：10月以来，工商银行和中国银行的部分网点，开始执行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策。而此前，四大行普遍执行首套房利率上浮15%、二套上浮20%的政策。
佛山：部分银行分支机构也下调了首套房贷利率，下调幅度在5个百分点左右。
广州：10月以来，中国银行下调首套房贷利率，从上浮15%下调为上浮10%，目前四大行广州地区均执行首套房贷利率上浮10%。
南京：大部分银行首套房贷款利率上浮20%.
北京：四大行的房贷利率与此前持平，个别股份行首套房贷利率出现下调趋势。虽然房贷政策未出现太大松动，放款速度却有加快。
且南京、合肥等地部分银行也对首套或二套房贷利率进行下调。
这也是自2017年房贷利率上调后，次出现利率集中下调。而上一次出现多地银行集中下调房贷利率，还是2014年的时候。
02
楼市回暖？
进入楼市调控期，银行利率松动。购房者便开始猜测是不是楼市要回暖了，因为2014年的事实摆在眼前。事实上，这种认识是有失偏颇的。
我们先来看一下2014年房贷利率大规模下调的目的是什么，为了去库存！2014年之前，房地产调控基本属于“一刀切”，大规模调控导致性库存问题，为了解决库存问题，房贷利率一路下调。
不可否认，近期楼市利率松动与央行货币政策有一定的关系，从今年年初开始，央行的货币政策都是外紧内松的定向放水，这就使得素来对房地产行业有所偏爱的银行“身不由己”。但购房者应该明确的一点是，利率的松动还与楼市成交量的稳定有一定关联。此次利率松动的原因也并不是为了去库存，而是为了促使楼市稳定，让购房者稍稍松口气，与2014年情况不一样。况且新华社以及住建部前段时间也已明确表明，楼市调控力度短期内不会放松，使房地产行业趋于平稳是近期以及未来的重要工作。
我们再来仔细看看各地房贷利率下调的具体内容内容，不难发现，此次房贷利率松动主要针对首套房。
之前国家对于房贷利率的控制是为了能够抑制房屋非刚性需求，但在这种政策之下，对一些刚需人群尤其是中低收入的刚需人群来说，很是受伤。若按照首套房贷利率从上浮15%下调为上浮10%，以100平方米均价1万元的房屋来计算，首套房利率上浮比例降低，能够为中低收入人群减轻大约2万元左右的首付压力。
第二，对于非首套房以及非刚需人群购买房屋的限制依然存在。虽然说受首套房贷利率下调影响，少数银行二套房利率也随之下调，但是占比较低，上文也只提到了南京、合肥两个城市。并且二套房购买时的其他限制条件依然存在。比如部分地区之前的“限购”、“限售”政策并未减轻，房地产市场依然将蠢蠢欲动的投机投资者拒之门外。
所以说，此次的利率松动仅是利好刚性需求者，对于非刚需人群以及投机者来说，楼市的大门依然对他们保持严格的限制。
那么对于刚需者来说，何时才是入场的时机呢？
03
刚需何时进场？
楼市进入下行期，往年的“金九银十”不复存在，持观望的买房人变得更多。大家都在猜测楼市下一步的走势，害怕错过购房的时机，又害怕现在下手买贵了。
一般情况下，大家看楼市行情反应是看房价，但对于购房者来说，他们更加看中房贷利率。房贷利率的下降意味着少付利息、月供减少以及可支配收入的增加，这对无数贷款买房的人来说是一个好消息。
除了缓解刚需者的购房还款压力，房贷利率下调对楼市也有一定的刺激作用。微微下调的利率有助于房企加快销售。且房贷利率的下调，对购房者或是房企来说都释放了一个重要信号，国家会依然坚定地调控楼市，保障民众的居住需求，但也会给予房企一定的支持，促使房地产行业平稳的发展。
对于刚需来说，房贷利率下调期确实是一个上车的好时机。目前楼市调控严苛且调控方向暂未改变，房贷利率会在未来一段时间大概率保持平稳，但大面积出现利率下调的可能性不大。如果是想要等待房贷利率出现更大幅度的调整而选择观望，可能就舍本求末了。
但其实利率仅仅其中一个方面，是否出手买房更重要的应该取决于自己需求的急切程度，选择在自己承受能力范围之内且自己非常满意的楼盘。
来源：买房参谋
镇江特价房2018-11-06 16:45:07
