[摘要] 据测算，5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市，新房和二手房的价格环比都在上涨，平均分别上涨了3％和3.8％，高涨幅分别达到了6.7％和6.3％。飘红的数据和近期火爆的楼市，难免会让人产生疑问，楼市又要开始涨起来了吗？
房价永涨不落的逻辑已经被打破楼市整体有涨有跌
刘戈：首先难以说暴涨，现在有一些城市，尤其是一线城市，它的环比有所上涨，而且交易量增长的比较大，但是价格真的还是有一些个别的楼盘，包括深圳也是在某几个区域里面，它的房价涨的很快，那么在另外一些区域里面，它的房价涨的并不快，甚至还在下降，在北京也是，在有些地方，以二手房市场来讲，你像北京CBD这个地方它的房价远远没有大家想像的那么高，那么反倒在一些海淀，在一些所谓的那些地方，房价会标的很高，尤其80年代的房子都可以卖到7、8万块钱，这样一个，就是在郊区也是，那么在某一些地方，如果要有概念，或者有一个什么新的配套设施的这样一种建设，或者是高档楼盘，设计的有特色这样的一些楼盘，价格就上来了，比较普通的楼盘，价格其实有下降的趋势。
为了刺激楼市大招也是蛮拼的！
今年以来，楼市政策大招不断。3月30日，楼市新政出台，二套房贷低首付比例降至四成。同一天，财政部发布通知，明确两年普通住房售出免征营业税。
与此同时，各地陆续响应中央落实公积金新政，6月11日，广州市出台住房公积金贴息贷款的政策，公积金中心将牵手银行，由银行提供贷款，而商贷与公积金贷款之间的差额利息由官方补贴。
以个人贷款上限50万元计，贷款30年计算，贴利差总额为15.6万元，从购房者的角度，避开了公积金贷款难，也能享受低利息。
过去，如果买下了商办用地就得用来建相应的楼房，但现在可以改建住宅楼了。根据福建省近期下发的一份通知，从本月起，福建将允许楼房商办改住宅。
在今年两会上，李克强总理所说的“欢迎外国人来中国买房”，似乎并非只是一句寒暄。在国内部分地区，外资购房的藩篱正在被打破。
5月6日，广东省江门市住建局召开新闻发布会宣布，取消实施了3年多的购房“限外”政策，以加快消化当地楼市库存。同时，深圳从5月份开始，已经悄然放松对外资购房的限制，过去港澳台和华侨于内地置业若想取得1％的契税优惠必须提供结婚证明或单身证明，内地政府以家庭为单位限制境外人士置业，但目前不再需要提供证明，只需购房者在深圳无房则可，无需再证明配偶是否有房。
消息人士称，目前监管层正考虑取消楼市“限外令”，放开外资购买中国楼市，不过像深圳这样的一线城市，外资只可以购买商铺、写字楼等物业，普通住宅很可能仍将“限购”。
楼市有待回暖
曹建海：大的趋势，就是供求格局发生改变，房价上涨的这种神话其实被打破了，所以说现在更多的资金流向楼市之外，现在其实除了一线城市现在有点稍微有点发烧之外，多数可能还是过于寒冷，所以这些政策，可以说什么政策都出来了，都出来之后，它维持房地产投资增速回落的趋势下让它增速滑坡慢一下，就是根据国务院发展中心有一个研究，今年的房地产投资增速，大概只有8％的增长，基本上快开始扯后腿了。那么进入到2020年像房地产投资，特别是住宅投资，基本上不再增长了，可能这个时候就完全扯后腿的了。
政策鼓励合理住房需求
刘戈：现在所有的政策，包括中央的政策，包括地方的政策，它都有一个出发点，就是说如果你这个房子准备买上是自住的，是结婚用，还是改善一下家里孩子增加了，然后改善一下，那么这样我把你以前可能有一些障碍，你比如说手续上的障碍，公积金上面的障碍，首付款上面的障碍，让你消除一些，让你能够尽快去买，而现在我没看到一条措施是说，如果你其实房子已经够住了，然后鼓励再买一套房子囤起来，等着它上涨，这个基础不存在了。所以总体来说，它是正常住宅市场的一个推动这样一种鼓励，而不是说对于房地产投资的一个鼓励，所以在这样一个背景下面，所以我不太相信，尤其像特大城市，现在人口限制政策，和这个住房限购的政策，也看不到会取消，所以在整体这个情况下，我觉得楼市它还会相对平稳地能够一点一点回暖，达到这一点就已经很好。
楼市投机需求已被抑制
曹建海：现在的政策可能还是一种刺激吧。原来那些政策，确实有些不利于市场交易的因素，现在出台这些政策，降低税费，减少这种交易的这种摩擦，推动市场的这种交易，这可能本身是对市场的一种刺激。总体来看，现在这个投资需求，已经渐渐消失，因为现在大家这个格局非常清晰，所以说理财产品曾经对房地产形成很强的一个资金吸引，现在又股市的话，已经被刺激起来了，所以说这个资金流向更多流向股市。
曹建海：股市分流楼市这是个渐进的过程，楼市资金应该是慢慢向股市流动，这是个趋势，但是我没有确切的数据。由于这种情况，实际上我们现在住房需求基本上就是一个居住需求，有人说叫刚需，现在就是居住需求和改善型需求，这种需求很大程度上依赖于人口和这个收入，所以这个时候，如果我们清除掉，市场交易中那些障碍的话，有利于房地产市场适度回暖。
曹建海：如果说要完全稳住，这个确实很难了，过去房价应该是03年以来连续上涨，房价在国际上比较也是，一线城市房价偏高，所以它适度回落，这可能是长期的趋势，但是回落速度不能过快，过快的话就是影响了就业，影响了经济增长，不仅影响了政府的收入，它影响了很多方面，所以过快的回落，也是我们决策者所不能接受的，事实上现在这些刺激政策，也是为了防止冷过头。
楼市正在步入正轨
刘戈：楼市还需要稳定，在过去一些时候，由于住房市场剧烈变化，出台了一些措施，这个措施现在经过一段时间，现在实际上已经很长时间没有大的对住房市场影响的这样一个政策，稳定这样一个政策预期，然后让市场自己去调节，我觉得现在已经渐渐地进入到这样一个轨道里面，也就是市场自动会调节一些人的需求，因为人的需求也发生了变化，从人均面积的角度来说，其实这个上涨的幅度已经非常小了。那么很多人的话，这个时候他是做一种选择，你比如说我可能去选择条件更好的小区，更好的房子，或者对孩子上学更有利的地方，或者是跟我的单位更近的地方，那么这样一种区域性的内部的选择，我觉得市场自然就会调节，那么在这样一个过程当中，可能在某一个城市的某一个局部，房价会有比较大的波动，但是那就由它去波动吧，市场我觉得自动会调节。
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